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条例是人定的- 标准合约并不完美

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第十九篇 :条例是人定的- 标准合约并不完美

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)
在结束这个专栏之前,让我们来总结这一年来所要传达的唯一信息,一个最完美的租赁世界,需要四方面的配合,即:一个好的租户,一个专业的经纪商,一套精心编制的合理租约,以及一个聪敏的一品房东。
在之前的十八篇文章中,笔者谈了很多如何选择一个好的租户,如何鉴定一个好的经纪商,但却较少谈及租约条例的编写,以及房东应该如何检讨自己,作一个真正的一品快乐富房东。这最后的两篇将会补充这个不足,来结束这个专栏。
我国的租赁法令尚处于萌芽成长期间,房屋部的法令也多只针对房屋买卖而忽略了租赁条例,因此房东与租户的权益完全依赖于租约的订制。一个标准的租约,并不足够,也不够完美,因为租约条例是人定的,这必须配合不同的情况,产业,针对不同的客户,条件加以修改增删。
一般的租约不外注明租赁限期,租金押抵金,产业详情,租户与业主的基本责任与权力,续约与终止的条件等,而这篇文章将建议一些鲜少在标准合约看到的条例,供一品房东在面对特殊的情况时作为参考,制定一套最完美的租约,这包括:
1〕租约可更清楚的列明租屋的用途(即使是住宅),并可要求注明居住人数及提供所有租客的资料。这适用于组屋,学生或劳工租户。
2〕 面对租户在租约届满时延迟交屋的条例 :在主客关系还没成立,即租约还没签署之前,租户对合理的要求都会欣然的接受,然而一但迁入,一些就会变了样,因此,先小人后君子是重要的,房东可在合约 内规定若租户届时约满不搬出,则每天以加倍租金计算,并保留随时驱逐的权力。这可防止一些无赖以房东默许的理由下,以同样的屋租长久不走。
3〕然而,房东也必须合理的对待租户,同意在约满后的14 天内归还押抵金,超过限定时间则必须赔偿至少10%年利息,而水电押抵则在租户证明清还后即刻退还。
4〕水电费用方面,业主可要求租户自己申请户头,再不然可要求租户每三个月呈交水电单,在审查后若发现其消费超过押抵金的50%,则有权力调整其水电押抵,避免承担租户拖欠的水电费。
5〕若业主对商业租户(有限公司)的注册资本或背景缺乏信心,则可在租约内要求至少一位股东为担保人,以肯定房东的法律地位。
6〕合约可更清楚的列明房东与租户对于房屋,家具及电器等的损坏的维修责任,避免事发之后发生推卸责任或发生争执。
7〕房东也可规定租户在约满搬迁后的设定时间内若没有清洗或修理分内负责的损坏,房东有权力即刻进行有关工作,并向租户征收有关费用。
当然,以上的条款不一定适合于各类型的产业或租户,也还有很多「不寻常」的条款没有列出,总结一句,房东必须征询专业人士的意见,在适当的时候,针对适合的客户采用适当的条款,才能在更有效的在保护自己的权益下,又留得住一个一等的好租户,作一个一品富房东.

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