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中止租约 须情理兼顾

出处:

第十三篇 :中止租约 须情理兼顾

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

上 一篇说到租户若是在约满时更新合约继续住下去,对房东是绝对的一项好事,不但节省了大笔费用,更省略了好多时间与麻烦;即使不然,能够将您的产业原状归 还,让您在最短的时间内找到下一位好租户,则是投资这门生意期望的一条顺利大道。但万一遇到一些不负责任或生活遭遇不幸的租户,突然半途失踪或在不得已下 要求中止租约,则房东应该情理兼顾,谨慎处理,千万别让自己愁眉锁眼,或让是非缠身,到底作房东的第一目的是要作一个「快乐的富房东」。
合约被中止,这不过是房东这门生意必须面对的一个普通问题,真正的问题是房东是否有智慧处理,而基本的原则是房东的利益必须受到维护。

中止(Break off )或 ( Discontinue )与 终止 ( Terminated )在法律上与房东的利益上有天大的不同与意义。
首先,让我们先了解一项租约中最负争议性却常受房东忽略的重要条款:合约中止条件。这大概可分为三种方式签署:
固定租期(死租约):双方绝对的遵守及履行租期,屋主绝对不能在租期内收回该产业,租户也不能半途搬迁,即使必不得已非走不可,也得付负责期内租金。

赔租补偿:双方可同意在允许的情况下给予对方限定时间的通知,并作出预定数目的赔偿(一般为二到三个月的月租)即可中止合约。道理上来说,这项条约一般是双向(Mutual),平等,相等的条例,但一些特别的产业或特别的情况下,也有单方面中止或赔偿的条例。
特别协议:即在预先同意的一些情况下允许租户中止合约。这项“特权”一般是房东给予租户的优惠,其中也包括了外国侨民条款(Expatriate Clause)允许在我国工作的外国人在至少租用一年之后,若因签证或调职必须离开该州或该区域,则被允许中止租约。

租 户若根据合约中止租约,房东可算是不幸中的大幸,或有损失则须面对。但房东最头痛莫过于在不知情的情况下被中止租约,租户露夜搬迁,房东因此也只能采取法 律行动。房东千万不可在手续没办妥之前强行开锁入屋而被控非法私闯‘民宅’,得不偿失。下几篇将会解说租户人间蒸发,房东如何是好,留下的残局,屋主怎么 应对。
而万一租户真的有苦衷,生活濒于绝境,屋主应当理智处理,速战速决,取回房子的控制权,给租户一条生路,但不要撤销索偿的权力。

另一方面,租约也可能负予某方面单方面解除合约,即「终止」租约的权力。租约通常也都会列出有关终止租约的情况与条件。租户一般只在该建筑物不能安全使用或出现状况下才可行使终止条款,比如房子被火烧水淹了,且房东不能在短期内恢复可租用的情况下,租户即可终止其合约。

而房东在这反面就比较占优势,有权力在以下的几种情况之下解约,即终止租户的租约:
租户违反租约的条款与协议,这包括非法使用该产业,不根据合约支付租金破坏房屋的结构等。
租户被宣判为破产者。
特别情况如该房子被政府强制性征用,建筑物或区域土质被认定不能安全居住,或任何合约负予的解约权力。
特别要强调房东解约特权在商业租赁相当的普遍,其中购物广场租户就得面对这项条款,即生意量不能符合业主的基本要求,业主有权解约。
然 而,虽然法律上负予房东解约的权力,实行起来却相当的困难,租户一般上都不会很愿意搬出,而房东要按照正常手续「驱逐」恶租户却得面对繁文缛节,耗时费 力,如何解决这项房东「第一烦恼」是众房东心中最大疑惑,也是房东求助于专家,报章最主要的问题,但在我们的国度内还是没有一个最齐全的解决方案。
下一期将会更详细的解析房东行使终止租约的权力解约,但租户拒绝接受搬迁的通知,死赖不走面对的问题与解决方法。


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