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租约届满:续约看合同

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第十二篇 :租约届满:续约看合同

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

租约给予房东与租户的是一项权力,则也是一个职责与约束。当租约届满时,倘若租户去意已决,房东则希望喜剧收场,准备迎接下一个新的一品租户;但若租户的意愿是继续租着,则续约必须看当初的合同怎么样的签订;因此,双方对合同的了解是绝对的重要。

首先,合约必须先决定是否在约满时允许更新租赁期,房东一般都会允许更新租期一年或两年,商业租户因为大笔投资而可能要求有三年,甚至两个或三个三年的续约选择权。这个授或受的选择权通常都附带着条件,而这个附带条件就决定了新合约的成功与失败。

除了一些大型的商业广场在续约时会要求租户重新装修以新面目见人,让该产业维持整体的生命力与迎合时代感,其他的房东最多也不过是要求重新检讨租金。在一般合约里,房东与租户都会在签约前争取在约满时对他们有利的条款,但一般可归纳于以下三类:
新租约以当时的市场租价为准,市价涨则租金起,市价跌则租金落,双方若有任何争执,则交给仲裁人决定,或可以公认估价师的数据为准。

续约的租金修订不可超过一个顶限,如10%,20%等,这意即调整后的租金涨幅最高不可超过限定额,但切记市场跌时则租金依率调低。这个要求一般都是由租户提出的。

双方同意一个预定的续约租金,这一般采用以还不是很旺的新兴产业区,比如第一期每平方尺五令吉,第二期(续约)以六令吉计算,以此类推。这个方程式通常都是房东方面提出的。

无 论如何,续约与否的选择权还是在于租户,房东若将租金大幅度调高,租户一般都会选择搬出,另租其他合理租金的房子或店面,除非绝对没有其他的选择。但是, 只要租户依照条款续约,房东没有权力不继续租给该租户(除非特别情况之下允许,下一篇将会详述)。即使房东将该产业卖了,新买主还是得将有关房子继续租给 该租户,这续约的选择权是绝对的,除非合约另有增加中止合约(解约)的权力与条款。

这里有几点还请房东与租户在决定续约之前需要多注意,一般的合约都会规定租户必须在租期届满的两个月前通知屋主续约的决定,否则屋主有权力假设租户放弃续约的选择权,将它租给第三者。

只要租户没有在有关期限内表明续约的意愿,房东可在租户的方便之下向其他客户招租,展示其房子。但若租户续约,则房东可以根据合约的允许下提高租金,并调整押租金及水电押金。

要达到双嬴的局面,更新租约是最佳的选择。房东可以不必要重新装修粉刷房子,不必放空房子,不必面对一个新的陌生租户;而租户一般上也不是很愿意为租金三迁,舒舒服服的住下去,不但节省了搬迁的时间与费用,更不必面对一个新的环境而重新适应。
无奈的租约届满无法续约造成双输,但天下无不散的主宾,房东最重要的是了解笔者前数篇所谈过的:如何留住您的好租户!那您才能作到一个富有的一品房东。

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