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委任多名经纪谈利弊

出处:

第九篇 :委任多名经纪谈利弊

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

房 东一般都认为,人多好办事,委任多名经纪同时出击总好过将产业以授权独家代理( Sole and Exclusive Agency )式来得好,这一点对普通产品或服务或许是对的,但对于专业服务这一行,笔者身为专业人士绝对不敢认同。然而,笔者也不得不承认,身为发展中国家社会的一 分子,法规品格有时是当不了标准,因此,今天我们还是得谈谈「利」与「弊」。

原本绝对是利的方式, 为何会有弊的存在呢?一是业主担心遇人不俗,聘请到不专业的经纪,抱着买多中的机会也多的心态。二是担心单一经纪网络不强,宣传与曝光率不高,让其产业更 慢租出。三是不想依赖单一经纪,担心他态度有问题,不能尽全力为这个产业服务,专注其他容易出租的产业,而延慢了这项产业的出租的时间与机会。

早一个月租出,早一个月有收入,房东都了解这基本原理,心急的业主也因此认为越多的产业经纪,出租的机会就更高,更快,让多名产业经纪去互相竞争,业主就越「有势」,越占上风,但事实上是否是如此呢?根据我们十五年来的经验,笔者认为不然。
为什么呢?委任独一的经纪到底有什么好处呢?如果业主对经纪例规有认识,对该代理公司的专业认同,在这样的条件下,笔者认为好处是绝对的。

首 先,前几篇谈过独家代理让房东的产业更有保障,万一该房子受到破坏,受到有心者用于非法用途,发生火灾,或该「不动产」里边的「动产」被偷了移了,冤有 头,债有主,业主不会因为委任多位经纪而给他们互相推卸责任的机会,而注册的经纪老板也能够申请「专业赔偿保险」来补偿您的损失。

再者,业主认真信任,经纪也更加认真更负于承诺,不敢怠慢,这是人与人之间的基本互动的双向原理,业主也能在授权书列出更严厉详细的条件,更何况单一授权代理附上有意义的「有效代理期限」能给经纪在有关期限完成任务的压力,让您更快成为有租收房东。
再 三,独家代理会让您的产业更加保值甚至增值,让您委任的代理与客户谈判的时候更占上风。您的产业也因此增加“神秘感”。委任多名经纪,特别是让他们将您宝 贵的产业贴上杂乱的招租广告牌,会让有心租户感觉到您的产业很低贱(Cheap),曝光太多,同项产业七八个经纪在报上刊登不但将您的产业便宜化,也影响 了整个区域的产业价格,让客户以为该区大把同类产业在招租,客户也因此期望更便宜的租金,富房东的产业也更难租得到预期的效果。另外,单一专业经纪也能帮 业主审核租户背景,操过滤作用。相反的,多名经纪很容易招惹「不良」客户。
第五,当您的产业标明独家代理的信息时,可杜绝非法产业代理混水摸鱼,利用您的产业骗取定金 (请参考第六篇),而即使被骗事件不幸发生在您的产业,您也因为委任的是独家经纪而不需负责,您的独家代理在法律上已经有效的通过大众媒介体宣布了。

客 户利用多名代理的弊病来获取利益的例子也屡见不鲜,这是第六点。多名经纪造成恶性竞争,经纪担心其他代理疾足先得而顾不了业主利益,用尽心思来劝业主就 范。当客户认为该屋租不出,就会通过最能为他争取利益的经纪来与屋主谈判,或用不同经纪向业主灌输该产业低市价的信息,这让屋主以为多名经纪「路」更多的 想法事与愿违,业主因此在谈判中更处下风。我本身亲经此历,坚持遵守屋主要求三千令吉租金的指示,更何况市价的确为此,但该客户则通过多名经纪制造假相, 以RM2800成交,让为了屋主利益的我亏了一单生意,试想在多名代理竞争下,经纪怎么不为自己着想呢?

另外,单一经纪可避免多名经纪竞招而酿曝光率太高,并造成各经纪皆刊登屋主可接受的最低价,否则,客户就会跑向另一家,竞低只会造成业主吃亏,因为他们将屋主推向没有商榷的余地。

而 最后一点也是最重要的一点,屋主没有必要暴露自己,辛苦的与多位经纪不断联络,如果业主有这么多的时间应付这么多的经纪,倒不如自己招租。单一经纪可让屋 主避免沟通的烦扰,并可要求独家经纪定期向他报告进展,经纪也因为全权处理而可根据对市场反应的掌握,更容易整理与分析,让业主对自己的产业招租活动因此 了如指掌,且更能掌握招租的策略。

业主担心独家产业代理会让其产业限制曝光率,更慢租出是多余的, 因为只要经纪答应定时刊登广告或执行其他推销方式,整个市场还是可以接触到该产业,而一般经纪也与其他经纪商联线共事,配合招租,因此,单一经纪一样可以 将您的产业开放给多名经纪来接触到有潜能的客户,但却不需要公开通过多名经纪面向群众。
因此,在舍弃‘弊’的情况下,又能维持‘利’的因素,何乐不为?



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