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高价出租房东未必富有

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第一章 :高价出租房东未必富有

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

房地产投资者除了寄望其大笔投资的产业能在时间的流失中增值,更期望售出的有关产业赚取的盈利(毛利)能抵消了通膨率与银行利息等金融开销或亏损,再真正的享受到投资者的最终目标--高净盈利。

要 作到这一点,绝对不可忽视的是怎么样在等待增值的这段期间,如何以最大的限度在租赁方面获得最高的回酬。投资产业谋利事实上并非易事,若将经济因素计算在 内,肯定的有超过一半的投资者在房产业亏得「不清不楚」。因此,投资者只能在双方面同时专业化的推进,才能有把握的说:我在产业投资赚了一笔。

我一直强调最大限度,最高回酬,因为这都是投资者要达到最高净盈利的唯一途径,而一般上投资者并不很了解「最」的真正意义,错误诠释,得不偿失。这个专栏将会从改变一般投资者的错误心态为题来达到投资之最。

最富有的房东并不一定是将其房产租得最高的那一位。房东要富有,必须是一品房东,好房东。斤斤计较,一毛不拔的房东,肯定会是一位最不快乐,最不富有的房东。这个道理其实不难了解。

在 商业房产,好房东在意租户是否会因租金太高而负担不起而搬迁,或倒闭。而若不幸发生,房东不但失去稳定的收入,更得再付出一个月的佣金寻找新租户,一个月 的免费装修期,可能的话,还要付出几个月没租收的空档期。若果租户每两年更换,乐观计算,房东每一年平均损失约20%收入,那倒不如别贪图高租金,找个背 景雄厚,生意稳定的租户,享受“不断”的长租约,那才是快乐富房东。

是的,稳重的投资者都喜爱银行,连锁店,政府或良好的上市公司等。虽然是租金低条件多,但以他们大笔 的投资,装修与忠实客户群,不是“大决定”绝不轻言关闭或搬迁,则也不难发现房东的快乐泉源。

市内有一家地点上上的大型商业中心就因为贪图即席的高租金而赶走了大多的「名牌」客户,结果不但落得惨淡经营,租金大跌,更让其他租户大吐血,搬的搬,关的关,按一般估计,这家公司至少损失了三年的租金收入。

身为专业的产业顾问或经纪,我们最重要的不是“成交”,而是找对租户,配对适当的行业,让我们的客户作一个快乐的房东,一个成功的租户。
至 以住宅产业,租户的背景,年龄,经济能力都必须了解以决定他是否是一位“好的长期租户”。好的租户更重要过高的租金,因为住宅产业不似只租四面墙壁的商业 建筑物,它大多有相当的装修,家具,甚至电器等,若果租户品格有问题,他还回的屋子肯定很难看,屋主也应该不会快乐,更别谈富裕。

另一方面,要达到高净收入,房东与租户维持一定的距离及适当的关系也是重要的。下几期我们会谈到如何避免双方交恶带来的大损失,租户不给房租,拖欠水电费对要当「富」房东的头痛。


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