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房地产供过于求隐藏着投资机会

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我的房地产投资课程学员在决定投资对象的时候总会问我:『市场上需求量最高的产业类型是什么?』很简单,他们要的就是要避免购买供过于求的产业类型。

简单的说,一般认为,供过于求的房子就会出现“消化不良”的问题,进而影响产业价格及回酬率,是不值得投资的对象。

但我的回答却是:未必!房地产供过于求的背后其实隐藏着很大的投资与赚钱的机会。因为一般都认为没有机会,所以它的机会更可贵。

因 为供过于求,所以市场的价钱“普遍化”调低,一些本来不受影响的区域或房产类型也被拉低,这是投资的机会之一。第二,一般人无法预测超量何时可被消化,或 价钱何时会回弹;而我们有办法预测得到供求在多久之后能达到平衡点,则为机会之二。虽然供过于求,但不失使用价值;然而一般业主因信心问题而贱价出售,为 机会之三。另外,市场专业人士能够将供过于求的产业类型改变其使用空间与价值,则能改变其市价而谋利,则为投资机会之四。

举个例子来说,商用产业在蒲种、哥打白沙罗、武吉丁宜、古仔路已经是供过于求了,价钱也将会因为租金市场调低而出现掉落或不振的情形,影响到整体的市场价钱。

但 这并不表示当地的店铺不可投资,因为商用产业有其独特性,就是不管市场如何的供过于求,好的店铺还是一样的旺,受苦的只是其他的大多数。所以,只有趁着市 场供过于求价钱调低的时候买对店铺,则是掌握了投资良机。而一些同区的店铺,即使是市场好或价钱低也不一定值得投资,因为不好的经商地点永远还是无法带旺 产业价格。古仔路有50万令吉的四层楼店屋,蒲种大路有少过一百万令吉的店铺,而且同样地区的店屋却已经达到两百万令吉以上了。

再举个例子,吉隆坡城中城KLCC的高档公寓明显的大幅度供过于求;但我却认为值得投资的公寓却至少有30%到40%的单位。

第一,因为供过于求,一些价格已经从最高的每方尺RM1800掉到RM900到RM1000,虽然我们肯定的知道租金回酬率很低,甚至很难出租;但如果50% 的折扣能让你在三年后赚到100%(即三年后弹回每方尺RM1800),那又有什么不可投资的理由。现在的问题是别人可能不知道,但你是否知道,该市场何时供求会平衡,市场会回弹?

第二,政府会不会在三年内推出有利以高档公寓的政策,如果三年内有可能的话,则是现在投资的一个理由。

第三,外资不在,外国人不进来,因此没有人租用高档公寓,那你是否知道外资何时进来,外国人是否会重返吉隆坡。如果是的话,那需求量提高,市场肯定会更好。

第四,吉隆坡还是区域性房地产价格最低的国家之一,只有全球的经济回到发展的轨道,吉隆坡的升值空间将是最大的,那投资的机会不是最高吗?别忘了,全球化区内的高档房子价格并不是以供求来标价的,这就是为什么KLCC的房子可以像过山车上下波动。

无论如何,记得这句话,当每个人都认为不值得投资的时候,再回头读一读这一篇文章,肯定可以得到一些启示!



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